2026 종부세 합산배제 신청! 집주인이 꼭 확인해야 할 조건과 절세 방법
2026 종부세 합산배제 신청! 집주인이 꼭 확인해야 할 조건과 절세 방법
2026년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신청이 9월 16일부터 시작됩니다. 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 국세청은 올해 합산배제와 과세특례 적용이 예상되는 납세자 약 4만8천 명에게 안내문을 발송했습니다.
이번 신고기간을 주목해야 하는 이유는 일정 요건을 갖춘 임대주택 등을 종부세 과세대상에서 제외하거나, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등에 대해 1세대 1주택 방식의 특례를 적용받을 수 있기 때문입니다.
종부세 합산배제란?
합산배제는 일정 요건을 갖춘 부동산을 종합부동산세 과세표준에 합산하지 않는 제도입니다. 대표적으로 일정 요건의 임대주택, 사원용 주택, 주택신축용 토지 등이 대상이 될 수 있습니다.
신고·신청: 2026년 9월 16일~9월 30일
과세기준일: 2026년 6월 1일
종부세 정기고지: 11월
납부기간: 12월 1일~12월 15일
임대주택 보유자는 조건부터 확인
임대주택이라고 해서 모두 종부세 합산배제를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 주택 유형에 따라 임대사업자 등록, 공시가격, 임대기간, 임대료 증액 제한 등의 요건을 충족해야 합니다.
| 확인 항목 | 주요 내용 |
|---|---|
| 임대사업자 | 지자체·세무서 등록 여부 |
| 공시가격 | 주택 유형별 기준 적용 |
| 임대기간 | 주택 유형별 의무기간 확인 |
| 임대료 | 일정 유형은 5% 증액 제한 적용 |
예를 들어 일부 민간매입 장기일반·공공지원 임대주택은 공시가격 6억원 이하, 수도권 밖은 3억원 이하 등의 기준과 10년 이상 임대, 임대료 증가율 5% 이하 등의 요건이 적용됩니다.
임대사업자 등록을 못했다면?
2026년 6월 1일 현재 실제 임대 중인 주택이라면 9월 30일까지 지자체와 세무서에 등록을 마치는 경우 일정 요건을 충족할 때 합산배제를 적용받을 수 있습니다.
따라서 아직 등록하지 않았다고 바로 포기하기보다는 본인의 주택이 대상에 해당하는지 확인해야 합니다.
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| 임대주택 합산배제 |
부부 공동명의 1주택자라면?
부부가 1주택을 공동명의로 보유하고 있다면 공동명의 1주택자 과세특례를 반드시 비교해볼 필요가 있습니다.
2026년부터는 지분율과 관계없이 공동 소유자 간 합의로 납세의무자를 정할 수 있습니다. 특례를 적용하면 1세대 1주택 방식으로 계산하면서 기본공제 12억원과 연령·보유기간에 따른 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
| 보유기간 5년 이상 | 20% |
| 보유기간 10년 이상 | 40% |
| 보유기간 15년 이상 | 50% |
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| 공동명의 1주택자 절세 비교 |
일시적 2주택자도 절세 대상일 수 있다
기존 주택을 팔기 전에 새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에도 특례를 확인해야 합니다.
일정 요건을 충족하면서 신규주택 취득일부터 3년 이내 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택자로 볼 수 있습니다. 상속주택과 지방 저가주택도 별도의 요건을 충족하면 주택 수에서 제외하는 특례가 있습니다.
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| 일시적 2주택·상속주택 특례 |
종부세 절세를 위해 확인할 5가지
- 6월 1일 현재 보유 주택 확인
- 임대사업자 등록 여부 확인
- 공시가격·임대기간·임대료 요건 확인
- 공동명의 1주택자 특례 적용 전후 세액 비교
- 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례 확인
지난해 신고했다면 또 해야 할까?
지난해 합산배제를 신고했고 올해 소유권, 전용면적, 임대등록 상태 등에 변동이 없다면 다시 신고하지 않아도 됩니다. 반대로 임대등록이 말소되거나 임대료 상한 등 요건을 충족하지 못하게 됐다면 변동사항을 신고해야 합니다.
홈택스에서 꼭 확인하세요
국세청은 홈택스에서 합산배제 자가진단, 모의세액계산, 미리채움 등 다양한 신고 도움 서비스를 제공하고 있습니다. 특히 공동명의 주택은 특례 적용 전후의 세액을 비교한 뒤 신청하는 것이 중요합니다.
[국세청 홈택스 바로가기](https://www.hometax.go.kr
마무리
2026년 종부세 합산배제·과세특례 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
임대주택을 보유한 집주인뿐 아니라 부부 공동명의 1주택자, 일시적 2주택자, 상속주택 보유자, 지방 저가주택 보유자도 본인에게 적용되는 특례가 있는지 확인해볼 필요가 있습니다.
종부세 절세의 핵심은 단순히 주택 수를 줄이는 것이 아니라 내 주택이 어떤 특례 대상인지 확인하고 신고기한 안에 정확하게 신청하는 것입니다.
※ 본문은 2026년 9월 15일 기준 국세청 공식 안내를 바탕으로 작성했습니다. 실제 적용 여부와 세액은 주택별 요건과 개인별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
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